Cuando termines de leer este artículo vas a tener muy claro que son las inversiones inmobiliarias, y vas a ser capaz de contabilizar toda la problemática contable de dichas inversiones.
Pero en este artículo no solo hay teoría, también hay muchos ejercicios para que puedas practicar y te quede todo más claro.
¿Qué son las inversiones inmobiliarias?
Las inversiones inmobiliarias son inmuebles, ya sean terrenos o edificios, que se tienen para:
a) Obtener rentas, a través del cobro de alquileres.
b) Obtener plusvalías.
c) Obtener ambas.
Es decir, los flujos de efectivo generados por estas inversiones inmobiliarias son independientes de la actividad habitual de la empresa.
No son inversiones inmobiliarias aquellos inmuebles que se tienen para:
- Su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o para fines administrativos.
- Su venta en el curso ordinario de las operaciones.
Puede ocurrir, como consecuencia de las decisiones de gestión de la empresa, que las inversiones inmobiliarias pasen a estar afectas a la actividad principal de la empresa, esta debe reclasificarse como inmovilizado material, o a la inversa, que un inmovilizado material deje de ser utilizado en el proceso productivo y se destine a ser alquilado.
¿Qué cuentas se utilizan para contabilizar las inversiones inmobiliarias?
El plan general contable de las pymes recoge dos cuentas pare registrar estos elementos:
(220) Inversiones en terrenos y bienes naturales.
(221) Inversiones en construcciones.
Su movimiento es el siguiente:
a) Se cargan por el precio de adquisición o coste de producción o por su cambio de uso, con abono, a cuentas del subgrupo 21 ó 57 ó a la cuenta 732.
b) Se abonan por las enajenaciones, por su cambio de uso y en general por su baja del activo, con cargo, a cuentas del subgrupo 21 ó 57 y en caso de pérdidas a la cuenta 672.
Para registrar la amortización:
(682) Amortización de las inversiones inmobiliarias.
(282) Amortización acumulada de las inversiones inmobiliarias.
Para las correcciones valorativas por deterioro:
(692) Pérdidas por deterioro de las inversiones inmobiliarias.
(292) Deterioro de valor de las inversiones inmobiliarias.
Para recoger los beneficios o pérdidas surgidas como consecuencia de su enajenación o baja por otros motivos:
(672) Pérdidas procedentes de las inversiones inmobiliarias.
(772) Beneficio procedentes de las inversiones inmobiliarias.
Las inversiones inmobiliarias tienen el mismo tratamiento contable que el inmovilizado material.
¿Cómo se valoran las inversiones inmobiliarias?
- Precio de adquisición, si esa propiedad la compra a un tercero.
- Coste de producción, si soy yo mismo el que se encarga de producir ese bien.
- Permutas.
- Aportación de capital no dinerarias.
Valoración posterior:
- Enajenación
- Disposición por otra vía
- No generación de flujos de efectivo
Reclasificación:
La clasificación inicial de un inmueble debe modificarse siempre que cambie la función que desempeñe en la empresa.
- De inversión inmobiliaria a inmovilizado material: cuando la empresa comience a utilizar el inmueble en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos.
- De inversión inmobiliaria a existencias: cuando la empresa inicie una obra encaminada a producir una transformación sustancial del inmueble con la intención posterior de venderlo.
- De inmovilizado material a inversión inmobiliaria: cuando la empresa pase a usar el inmueble para obtener rentas, plusvalías o ambas.
- De existencias a inversión inmobiliaria: en el caso de una empresa inmobiliaria los inmuebles que formen parte de las existencias se consideran inversiones inmobiliarias cuando sean objeto de arrendamiento operativo.
¿Cómo se amortizan las inversiones inmobiliarias?
Las inversiones inmobiliarias se amortizan igual que el inmovilizado material. Se amortizan en función de la vida útil de los bienes y su valor residual, atendiendo a la depreciación que normalmente sufren por su funcionamiento, uso o disfrute.
Recuerda que hay una excepción en los bienes de inmovilizado, y estos son los terrenos. Los terrenos no se amortizan.
Casos prácticos sobre inversiones inmobiliarias
Adquisición y reclasificación de inversiones inmobiliarias
Una empresa tiene un excedente de tesorería por lo que decide comprar un edificio por 100.000€, más el 21% de IVA. La operación se hace a crédito a largo plazo. Compra el edificio para destinarlo al arrendamiento. El 20% del valor del edificio corresponde al valor del terreno.
Por la compra del edificio tiene que contabilizar por separado el valor del terreno y el valor de la construcción. Como el destino es el arrendamiento, se considera una inversión inmobiliaria.
Tres meses después decide utilizarlo como sede de sus oficinas, por lo que tiene que reclasificarlo.
Al no utilizar el edificio para el arrendamiento, sino que lo va a usar como sede de sus oficinas, las inversiones inmobiliarias pasan a ser inmovilizado material de la empresa.
Adquisición de inversiones inmobiliarias mediante construcción
Una empresa inicia las obras de una futura inversión inmobiliaria en el año 2020. Los sueldos y salarios que reciben sus trabajadores por la obra es de 60.000€. A mediados del año 2021, contrata a un tercero para que finalice las obras por importe de 40.000€. En el cuarto trimestre de 2021 alquiler el inmueble por 7.500€. Recibe una fianza por parte del arrendatario de 1.500€.
Por la contabilidad de los sueldos y salarios abonados:
No se ha tenido en cuenta los seguros sociales, ni las retenciones. Aquí tienes más información sobre cómo se contabilizan los sueldos y salarios.
Por la construcción en curso:
Por la terminación de las obras por parte de un tercero:
Por el ingreso de la fianza por parte del inquilino:
Por depositar la fianza en la Junta de Andalucía:
Por los ingresos que recibe del arrendamiento:
Por la amortización anual (3%), recuerda que es solo de medio año:
Amortización de inversiones inmobiliarias
Una empresa tiene una nave como inversión inmobiliaria, que está valorada en 400.000€. El 30% del valor total corresponde al terreno. La construcción tiene un valor residual de 25.000€. La amortización anual es del 3%.
La base de amortización es: el valor de la inversión 400.000€ – el valor del suelo (400.000€ x 30%) 120.000€ – el valor residual 25.000€ = 255.000€
La amortización es del 3% anual de los 255.000€ = 7.650€.
Baja de inversiones inmobiliarias
Una empresa tiene en contabilidad una inversión inmobiliaria valorada en 540.000€. La amortización acumulada es de 140.000€. Vende el inmueble por 440.000€. La operación está exenta de IVA y se cobra por banco.
Para calcular si ha tenido lugar un beneficio o una pérdida por la venta del inmueble, al valor contable de la inversión inmobiliaria hay que restarle la amortización acumulada: 540.000€ – 140.000€ = 400.000€. El inmueble lo vende por 440.000€.
440.000€ – 400.000€ = 40.000€ de beneficio.
Valoración inicial de inversiones inmobiliarias
Una empresa compra un inmueble que destina al arrendamiento. El precio de adquisición es de 1.000.000€. Paga 100.000€ en concepto de ITP. El vendedor le ofrece un descuento por pronto pago de 40.000€.
El valor inicial es: 1.000.000€ + 100.000€ – 40.000€ = 1.060.000€